登記簿上または現況が農地である土地を売買・賃貸したり、住宅、駐車場、資材置場、店舗、太陽光発電設備など農地以外の用途へ変更したりする場合には、農地法に基づく許可または届出が必要です。土地がある区域、農地区分、利用目的、権利移動の有無によって手続きが異なり、農振除外や開発許可など他制度との調整が必要になることもあります。当事務所では、茨城県内の農地について、計画初期の調査から農業委員会への申請まで支援します。
農地転用は、希望すればすべての土地で許可されるものではありません。売買契約、造成工事、建築計画を進める前に、農地法上の区分、農振農用地区域、市街化調整区域、接道・排水、他法令の許認可を確認することが重要です。
こんなお悩みはありませんか?
- 親族の農地に自己用住宅や事業所を建てたい
- 農地を駐車場、資材置場、太陽光発電設備として利用したい
- 農地を売買・贈与・賃貸したいが、3条と5条の違いが分からない
- 相続した農地が農振農用地に入っていると言われた
- 市街化区域なら届出だけでよいのか確認したい
- 土地改良区、排水、接道、開発許可など複数の手続きを整理したい
- 売買契約後に農地と分かり、予定どおり利用できるか不安
農地法3条・4条・5条の違い
農地法第3条：農地のまま権利を移す
農地を耕作目的で売買、贈与、賃貸等する場合の手続きです。譲受人または借受人が農地を適切に利用できるか、周辺農地の利用に支障がないかなどが審査されます。農地を農地以外に変える手続きではありません。
農地法第4条：所有者が自分で転用する
農地の所有者が、所有権を移さずに自ら住宅、駐車場、資材置場などへ転用する場合の手続きです。市街化区域内では農業委員会への届出、市街化区域外では原則として許可申請を検討します。
農地法第5条：権利移動を伴って転用する
農地を転用する目的で売買、贈与、賃貸等する場合の手続きです。例えば、農地を購入して住宅を建てる場合などが該当します。譲渡人と譲受人など、権利を設定・移転する当事者が共同で申請するのが基本です。
市街化区域と市街化調整区域
市街化区域内の農地転用は、あらかじめ農業委員会へ届出をする制度が基本です。一方、市街化調整区域を含む市街化区域外では許可申請が必要となり、農地区分による立地基準と、事業実現性等を見る一般基準の両方が審査されます。
市街化調整区域では、農地転用とは別に都市計画法上の開発許可・建築許可が問題になることがあります。農地転用が可能でも建物を建てられるとは限らないため、関係部署との事前相談を並行して行うことが重要です。
農地転用で審査される主なポイント
立地基準
農地は営農条件や市街化の状況により、農用地区域内農地、甲種農地、第1種農地、第2種農地、第3種農地などに区分されます。優良農地ほど転用が厳しく制限され、第3種農地等へ誘導する考え方が採られています。対象地の区分を確認することが最初の重要な調査です。
一般基準
転用事業を確実に実施できる資力・信用があるか、必要な他法令の許認可を受けられる見込みがあるか、計画面積が適正か、周辺農地へ土砂流出・排水・日照等の被害を生じさせないかなどが確認されます。単に土地を造成して将来の用途を決める計画は、原則として認められません。
農振除外が必要となる場合
対象農地が市町村の農業振興地域整備計画における農用地区域に含まれている場合、原則として農地転用の前に農用地区域からの除外（農振除外）が必要です。除外には法定の要件があり、市町村ごとに受付時期や必要書類、審査・計画変更の時期が異なります。受付が年に限られている市町村もあるため、計画全体が長期化することがあります。
農振除外ができれば農地転用も必ず許可される、という関係ではありません。農振除外後に改めて農地転用の基準を満たす必要があります。
当事務所が対応する手続き
- 農地法第3条許可（農地のまま売買・贈与・賃貸等）
- 農地法第4条・第5条の許可申請
- 市街化区域内の第4条・第5条届出
- 農振農用地区域からの除外申出
- 非農地証明・農地該当性に関する事前相談
- 農業委員会、農政担当課等との事前確認
- 土地改良区、排水、他法令許可に関する手続きの整理
ご相談から申請までの流れ
- 計画の確認土地の地番、現在の利用状況、所有者、転用目的、建物・施設、売買や賃貸の有無を伺います。
- 現地・法令調査都市計画区域、農地区分、農振農用地、土地改良区、接道・排水、他法令手続きを確認します。
- 事前相談必要に応じて農業委員会や関係部署へ計画を提示し、申請方針を整理します。
- お見積り・ご契約対応範囲、報酬、実費、想定スケジュールをご説明します。
- 書類・図面の作成申請書、事業計画、資金証明、位置図、配置図、排水計画等を準備します。
- 申請・審査対応農業委員会へ提出し、現地確認や追加資料・補正に対応します。
- 許可後のご案内許可条件、工事の時期、完了報告、地目変更等の次の手続きを確認します。
主な必要書類
申請内容や市町村の運用によって異なりますが、一般に次のような書類を準備します。
- 土地の登記事項証明書、公図、位置図、案内図
- 建物・施設の配置図、平面図、造成計画図
- 転用理由書、事業計画書、工事見積書
- 預金残高証明書、融資証明書等の資力を示す書類
- 雨水・汚水の排水計画、周辺農地への被害防除資料
- 土地所有者・耕作者その他関係者の同意書
- 土地改良区の意見書、他法令許認可に関する資料
- 法人の場合は登記事項証明書、定款等
茨城県内では、4ヘクタール以下の農地転用許可に関する事務・権限が全市町村へ移譲されており、申請書は対象地の市町村農業委員会へ提出します。締切日や総会日程、添付書類は市町村ごとに異なるため、必ず対象市町村の最新運用を確認します。
料金の目安
| 手続き | 基本報酬（税込） |
|---|---|
| 農地法3条許可 | 44,000円〜 |
| 4条届出 | 44,000円〜 |
| 4条許可 | 88,000円〜 |
| 5条届出 | 44,000円〜 |
| 5条許可 | 110,000円〜 |
| 農振除外 | 165,000円〜 |
| 地域計画変更（除外）申出 | 44,000円〜 |
| 土地改良区地区除外申請・意見書交付願 | 55,000円〜 |
| 非農地証明 | 44,000円〜 |
※標準的な案件の基本報酬です。土地の筆数、現地調査、測量・図面作成、農振除外、他法令手続き、関係者調整等により異なります。証明書取得費、交通費、土地改良区決済金等の実費は原則別途です。着手前に正式なお見積りをご提示します。
よくあるご質問
Q. 登記簿が「畑」でも、現地が駐車場なら手続きは不要ですか？
登記地目だけでなく現況や過去の経緯を確認する必要があります。無許可転用となっている可能性もあるため、工事や売買を進める前に農業委員会への確認が必要です。
Q. 市街化区域なら自由に転用できますか？
農地法上は許可ではなく届出となるのが基本ですが、届出前に転用してよいわけではありません。また、建築基準法や都市計画法など他法令の制限は別に確認する必要があります。
Q. 農地を買ってから転用申請できますか？
転用目的の売買であれば、原則として農地法5条の許可・届出を前提に契約と手続きを組み立てます。先に所有権を移せない場合があるため、契約前にご相談ください。
Q. 許可までどのくらいかかりますか？
市町村の締切・総会日程、農地区分、他法令手続き、農振除外の有無等で大きく異なります。農振除外を伴う場合は長期間を要することがあるため、早期の調査をおすすめします。
制度の最新情報：茨城県「農地転用許可制度」 ※受付日・添付書類等は対象市町村の最新運用も確認します。
農地転用のお役立ちガイド
地域や計画内容に応じて、先に確認したいポイントを詳しく解説しています。